Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı şekilde oluşturulduğu veya gerçek hak sahipliğini yansıtmadığı iddiasıyla açılan bir dava türüdür. Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler arasında; muvazaalı (danışıklı) devir, hile veya irade fesadı, ehliyetsizlik, vekalet görevinin kötüye kullanılması ve imar mevzuatına aykırılık sayılabilir.
Bu davalar, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dava sürecinde tapu kayıtlarının geçmişi (tapu senedi zinciri), varsa tanık beyanları ve bilirkişi incelemesi (özellikle imar ve değer tespiti için) belirleyici rol oynar.
Önemli bir husus, iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanılmış haklarının korunmasıdır — yani taşınmaz, hukuka aykırı bir işlemle elde edildikten sonra bu durumu bilmeyen iyiniyetli bir kişiye satılmışsa, o kişiye karşı tapu iptali istemek genellikle mümkün olmaz; bu durumda zarar gören taraf, işlemi gerçekleştiren kişiden tazminat talep edebilir.
Tapu kaydınızla ilgili bir hukuka aykırılık şüpheniz varsa, zamanaşımı süreleri işlemeye devam ettiğinden erken aşamada hukuki değerlendirme yaptırmanız önemlidir.